Si vous venez de faire l’acquisition d’un condo dans une construction toute récente, les frais de condo sont un point dont vous devez vous préoccuper, notamment parce qu’ils peuvent être calculés de façon erronée. En tant que copropriétaire, voici les informations qu’il vous faut connaître, afin de pouvoir calculer les frais de condo pour une construction neuve de façon juste et équitable pour tous.
À cause d’une mauvaise répartition du budget qui doit être réparti dans tout l’immeuble, et faute de connaissances à ce sujet, de nombreuses copropriétés se retrouvent dans des situations de litiges entre copropriétaires.
La bonne répartition des parties communes
Bien souvent, la répartition des parties communes aussi appelée frais de condo est calculée en divisant les frais de condo par le nombre de divisions. Si la bâtisse comprend 10 condos, il s’agit alors de diviser les frais en 10 pour que chaque condo paie une part équitable. Bien qu’elle paraisse juste, cette répartition est inappropriée puisqu’elle ne prend pas en compte, les parties communes, les parties communes à usage restreint ainsi que les quotes-parts associées à chacun des condos et précisées dans la déclaration de copropriété. Les quotes-parts sont très importantes afin d’établir un calcul équitable, car elles représentent l’intégralité des composantes de la propriété de chacune des personnes.
La bonne répartition des parties communes à usage restreint
Dans certaines bâtisses et copropriétés, certaines parties communes sont considérées comme étant à usages restreints, car elles sont exclusivement réservées à certaines personnes. Une copropriété peut par exemple inclure des stationnements qui ne sont pas accessibles aux propriétaires des condos résidentiels, mais simplement à leurs propriétaires. Pour établir des frais de condo équitables, les coûts associés à ces unités doivent alors être isolés pour être seulement répartis parmi les personnes concernées par leur usage et leur entretien.
Le calcul juste et équitable des frais de condo mensuels
À partir du moment ou vous avez pu isoler les parties communes à usage restreint que sont par exemple les stationnements, mais aussi pu déterminer leurs coûts d’entretien annuels associés, vous pouvez calculer les frais de condo mensuels de chaque propriétaire de cette façon :
Si votre copropriété de 10 condos comporte 5 stationnements aux coûts d’entretien annuels de 1000 $ et que votre budget annuel est de 10000 $, les frais de condo annuels des propriétaires ne possédant pas de stationnement seront alors calculés comme cela :
- 8000 $ x quotes-parts + 1000 $ x 1/10 x 5 (nombre de stationnements)
Dans le cas d’une construction neuve, afin de pouvoir calculer les frais de condo, vous devez préalablement avoir estimé un budget prévisionnel c’est-à-dire une estimation réaliste des besoins financiers nécessaires à votre syndicat de copropriété, pour des frais réguliers, des dépenses plus ponctuelles, mais aussi pour les fonds de prévoyance. Les frais qui doivent être présents dans votre budget prévisionnel sont, entre autres :
- Les charges d’entretien du bâtiment : rénovations, réparations, entretien des ascenseurs, inspection des alarmes incendie, enregistrement au REQ, déneigement, etc.
- Les charges de fonctionnement du bâtiment : électricité, eau, assurances, administration de l’immeuble, gestionnaire de l’immeuble, etc.
- Les fonds de prévoyance : selon l’article 1071 du Code civil du Québec qui oblige les syndicats de copropriétaires à estimer leurs fonds de prévoyance (frais de réparations majeures des parties communes), le montant prévu pour ces fonds doit être d’au minimum 5 % du budget prévisionnel.